商业占地和政府占地区别

一、商业占地和政府占地区别

1.征收的主体是不同

征收的主体必须是政府，必须是市、县级人民政府。像乡、镇政府没有资格发布征收决定。拆迁实施的主体通常是非政府机构，如开发商、土地储备中心等。

2.拆迁的目的不同

拆迁的目的大部分都是危险改造项目、城市基础设施的见着、私有企业的开发、扩建项目等；但征收是有相关的规定的，必须是为了公共利益，如道路维修、修理地铁、建造高速铁路等。

政府征地一般根据《土地管理法实施条例》进行征收。征地计划依法批准后，由征收土地的地区的市、县人民政府组织实施，并在土地被征收的乡（镇）村发布相关信息的公告。包括批准文号、批准的征地机关、土地征收的通途、征收土地的范围和面积，还有补偿标准和办理征地补偿的期限等信息。

被征收土地的所有权人和使用权人应在公告规定的期限内，拿着土地权属的证书到公告指定的土地行政主管部门办理土地征收补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门应当按照批准的征地计划，与有关部门共同制定征地补偿和安置的方案，并在土地所在的乡（镇）发布公告。听取被征地的农村集体经济组织、农民的意见。征地补偿费用和安置的方案上报到市、县人民政府批准后，由土地行政主管部门开始组织实施。

二、开发商征地的程序是什么呢?

开发商在征地前需持经批准的设计任务或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明或图片，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：

1、建设单位依法设立的有关证明;

2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

4、初步设计或者其他有关材料;

5、建设项目总平面布置图;

6、占有耕地的，提出补充耕地该案;

7、建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告;

8、提供地价评估报告。

三、开发商征地补偿跟政府征地补偿一样吗?

一般来讲，开发商是不可以征地的，只有政府才可以征地。政府征地拆迁是由政府的一级开发单位进行，征地拆迁的费用在审计局进行审计时很容易认可，而且政府地征拆迁符合国家的政策规定，属于合法的。但相对于来说，开发商征地一般可能会被征收者给高于政府征地补偿的数额。

但不管谁征地都应该依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿。

《土地管理法》第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

同时，依照相关规定，不管谁征地都需要保障被征收权益，不能低于被征收人原有的生活水平。

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