如何认定土地使用权转让合同效力

（一）土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

（二）土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

（三）转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

（四）未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《民法典》的有关规定处理。

（五）土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

（六）土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

一、房地产拍卖标的应具备的条件

1、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：

(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书)；

(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的

(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

(4)权利人对房地产的处分权受到限制的；

(5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；

(6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：

(7)国家依法收回土地使用权的；

(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

2、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：

(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；

(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；

(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；

(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；

(5)出让合同约定的其他条件；

(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

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