土地使用权出让合同必须合法

最高人民法院发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)，将指导人民法院公正及时地处理土地使用权合同纠纷案件，规范我国房地产市场土地交易行为。《解释》第一部分规定了六条关于土地使用权出让合同纠纷案件适用法律的问题，从中可以明显看出，土地使用权出让合同必须合法，具体如下：一是主体必须合法，即土地使用权出让合同的出让方必须是市、县人民政府土地管理部门，这既是我国土地管理法的规定，也是我国城市房地产管理法的规定，因此，《解释》第二条明确规定，“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让书合同，应当认定无效”;二是方式必须合法，即协议出让的土地使用权必须经市、县人民政府批准，而商业、旅游、娱乐和商品房用地根据规定，必须以招标拍卖挂牌方式出让;三是价款必须合法，即协议出让的土地使用权出让金不得低于订立合同时当地政府按照国家规定确立的最低价，否则价款条款无效。上述合法性的规定，在当前房地产市场快速发展形势下尤显及时和重要。房地产投资者，特别在本市大量房地产开发企业自去年以来纷纷转向

二、三线城市寻求开发机会中，应当特别注意上述土地出让主体、方式、价款的合法性问题。最近，笔者在受托参与的数起本市房地产开发企业赴外地投资开发的法律服务中看到，几乎无一例外地都是以外地开发区管委会或所属开发公司作为签约或洽谈的合作伙伴，最多辅之以政府的所谓“鉴证”，而合作内容又几乎无一例外地包括“低价出让”、“协议出让”等。这种协议，其法律风险显而易见，故笔者建议本市赴外地投资开发的房地产企业，一是要注意协议的自我保护，即不要与外地开发区管委会直接签订带有明确实质履行内容的协议，而并无法律约束力的意向书则未尝不可;二是要注意资金的自我保护，即对先行支付的所谓“保证金”、“定金”、“意向金”等最好汇入双方共管的账户内，待依法办妥土地使用权出让手续后再转移支付;三是要注意“低价”陷阱，就笔者近年参与的外地投资开发实践而言，当初约定的“低价”土地，在正式取得土地或开发完成之前，几乎都要突破“低价”约定，因为“低价”的土地供应与土地的状况包括的费用名目等均有不可分割的联系。总之，由于全国各地的土地市场做到统一规范尚需时日，故通过合法的土地使用权出让取得开发用地才能切实保障投资安全。

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