广州旧城改造方案，补偿高标准令各方均能受益

斥资千亿的旧城改造计划启动，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》亦于昨天出炉，备受关注的拆迁补偿方案已经基本呈现出来。

总体来看，这个方案对被拆迁方比较有利。以货币补偿为例：首先，被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3，方可动迁；其次，在市场评估房价之外，“可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励，住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格”。前面一点赋予被拆迁方以极大的谈判能力，后面一点实际上是给出了政府指导价———当地一手房价。不难预见，被拆迁方会尽可能利用其谈判优势将价格推至最高，最后的成交价非常接近当地一手房价。异地永迁和就近安置，被拆迁户所获补偿折算之后与货币补偿相仿。另外，住房面积不满40平方米按40平方米补偿；手续齐全的“住改商”可按商铺市场评估价的60%给予补偿；还有，城市规划法实施前的自建房、租客都可获得相应补偿。不难看出，这个补偿方案相当“阔气”：只要住户肯搬迁，政府和开发商都不差钱。

对比去年发生的几起拆迁惨案，这样的拆迁补偿标准令人感到放心。在此补偿标准下，大概多数被拆迁户都会自愿签订协议。同时，拒绝这个补偿价格的钉子户，恐怕也很难获得社会同情和舆论支持，在最终的强拆面前将一无所恃，所以出现钉子户的可能性大概不会很高。也就是说，高额补偿可以冲淡拆迁行为内在的强制性，在一定程度上被认为是双方自愿的，因而也是公平、公正、和谐的。

从被拆迁户所受待遇来看，从社会稳定的角度来看，这个高额补偿的拆迁方案绝对是值得肯定的。但是，一个问题接踵而至———这么高额的拆迁补偿，由谁来承担呢？从《指导意见》来看，最终还是项目承担方。那么，项目承担方的钱从哪来呢？从它所承建的项目上。依照这个简单的链条，我们几乎就可以得出结论———这样房价岂不是还要涨？

实际的情况比这要复杂一些。旧城改造对房价的影响是多方面的。首先，旧城改造释放出大量城中心土地，是否能够改变土地供求关系，进而降低房价？业内人士分析，由于改造周期比较长，城中心土地不会一次性放出，因此对地价以至于房价的冲击是非常有限的。其次，旧城改造以一手房价补偿原住户，潜在鼓励原住户就近购房，这是否会促进一手房交易、间接推高房价？最后，更加明显的是，开发商的成本骤然升高，地价成本大致相当于楼价的四成，房价升高是必然的。

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